1. انگیزه های خود را برای سرمایه گذاری در املاک تجاری درک کنید.
چرا می خواهید در املاک و مستغلات تجاری سرمایه گذاری کنید؟ این یک سوال مهم است که قبل از شروع به شکار خواص از خود بپرسید.
آیا Ù…ÛŒ خواهید یک آپارتمان یا ساختمان اداری داشته باشید Ú©Ù‡ بتوانید به بسیاری از مستاجران اجاره دهید تا به شما Ú©Ù…Ú© کند خطر عدم پرداخت را کاهش دهد. آیا در جستجوی ملکی هستید Ú©Ù‡ Øداقل بخشی از آن را برای مشاغل شخصی خود استÙاده کنید؟ Ùˆ یا اینکه قصد خرید سوله یا انبار دارید؟
(برای خرید ملک تجاری و صنعتی پیشنهاد ما سوله تاپ به آدرس اینترنتی https://soletop.ir و برای خرید ملک مسکونی پیشنهاد ما کلید به آدرس اینترنتی https://kilid.com می باشد)
شاید شما یک ملک بزرگتر داشته باشید Ú©Ù‡ توانایی ارزیابی Ùˆ ایجاد ارزش ویژه در طول زمان را داشته باشد. شاید شما Ù…ÛŒ خواهید از مزایای مالیاتی استÙاده کنید یا نمونه کارهای سرمایه گذاری خود را مقیاس بندی کنید.
انگیزه شما هرچه باشد ØŒ شناسایی "چرا" خود قبل از سرمایه گذاری Ù…Ùید است. دانستن اینکه چرا Ù…ÛŒ خواهید ملک تجاری خریداری کنید Ù…ÛŒ تواند در هنگام جستجوی Ùرصت مناسب سرمایه گذاری ØŒ شما را راهنمایی کند.
2. گزینه های سرمایه گذاری خود را ارزیابی کنید.
اگر می خواهید در املاک و مستغلات تجاری سرمایه گذاری کنید ( مخصوصا املاک صنعتی مثل کارخانه ، سوله و انبار )، درک انواع مختل٠املاک تجاری کمک می کند. به عنوان مثال ، املاک تجاری ممکن است شامل موارد زیر باشد:
ساختمانهای آپارتمانی
ساختمان های اداری
ساختمانهای خرده Ùروشی
مراکز خرید
انبارها
ساختمانهای صنعتی
ساختمانهای با کاربری مختلط
همانطور Ú©Ù‡ مشاهده Ù…ÛŒ کنید ØŒ از املاک تجاری برای اهدا٠تجاری استÙاده Ù…ÛŒ شود.
3. تأمین مالی مطمئن.
قبل از پیدا کردن یک ملک تجاری Ú©Ù‡ Ù…ÛŒ خواهید بخرید ØŒ عاقلانه است Ú©Ù‡ گزینه های تأمین مالی خود را از قبل ردی٠کنید. مرØله اول برای تأمین مالی مالی املاک Ùˆ مستغلات تجاری (Ùˆ انواع دیگر تأمین مالی مشاغل) نیز بررسی اعتبار شماست.
بسته به وام دهنده و نوع وامی که درخواست می کنید ، امتیازات و گزارش اعتبار کسب و کار شما می تواند نقش داشته باشد. برخی از وام دهندگان ممکن است اعتبار شخصی شما را نیز بررسی کنند.
شما باید اعتبار خود را بررسی کنید Ùˆ از صØت اطلاعات موجود در گزارش های خود اطمینان Øاصل کنید. هنگام تنظیم Øساب با Nav ØŒ Ù…ÛŒ توانید امتیازات اعتبار شخصی Ùˆ شغلی خود را به صورت رایگان بررسی کنید.
به Ù…Øض اینکه صØت اطلاعات اعتباری خود را تأیید کردید (در صورت یاÙتن خطاها Ù…ÛŒ توانید اعتراض کنید) ØŒ نوع مالی را Ú©Ù‡ اکنون Ù…ÛŒ توانید واجد شرایط باشید ØŒ صادقانه بررسی کنید. بسته به اعتبار خود ØŒ نوع دارایی Ùˆ سایر عوامل ØŒ ممکن است یکی از گزینه های تأمین مالی زیر را در نظر بگیرید:
وام های آپارتمانی (Fannie Mae، Fredyie Mac، and FHA)
وام های ترازنامه بانکی
وام های املاک تجاری
وام های تجاری
وام های پول سخت
تأمین مالی Ùروشنده
و غیره.
هنگام خرید بهترین گزینه تأمین مالی در دسترس خود ØŒ Øتماً نرخ بهره ØŒ کارمزد ØŒ شرایط بازپرداخت Ùˆ سایر عوامل را با یکدیگر مقایسه کنید. Nav Marketplace منبع بسیار خوبی برای بررسی گزینه های تأمین مالی مشاغل است.
4- با تیم مناسب شریک شوید.
خرید ملک تجاری شامل بسیاری از قطعات متØرک است. به عبارت دیگر ØŒ Ù…ÛŒ تواند پیچیده باشد. Øتی سرمایه گذاران باتجربه Ù…ÛŒ دانند Ú©Ù‡ مهم است Ú©Ù‡ خود را با یک تیم متخصص درست اØاطه کنند تا مطمئن شوند سرمایه گذاری آنها بیشترین موÙقیت را دارد.
در اینجا برخی از متخصصانی وجود دارد Ú©Ù‡ ممکن است برای اطمینان از اینکه خرید Ùˆ Ùروش معاملات املاک Ùˆ مستغلات شما تا Øد ممکن روان است ØŒ لازم باشد:
مسکن تجاری
Øسابدار
وکالت املاک تجاری
وام دهنده تجاری یا کارگزار وام
وکیل مالیاتی
قبل از شروع خرید املاک بالقوه ØŒ عاقلانه است Ú©Ù‡ تیم خود را از قبل در دسترس داشته باشید. اگر از قبل Ú©Ù…Ú© درستی پیدا کنید ØŒ بلاÙاصله Ù…ÛŒ دانید Ú©Ù‡ در صورت بروز سوال یا مشکل به Ú†Ù‡ کسی مراجعه کنید. ممکن است جمع آوری یک تیم ØرÙÙ‡ ای ارزان نباشد ØŒ اما ممکن است در طولانی مدت شما را از اشتباهات پرهزینه نجات دهد.
5. ملک مناسب را در بازار خود پیدا کنید.
هنگامی که "چرا" خود را دانستید ، گزینه های سرمایه گذاری خود را درک کردید ، سرمایه خود را تضمین کرده اید و تیمی از متخصصان را تشکیل داده اید ، وقت آن است که قسمت سرگرم کننده ای را سپری کنید. شما آماده شروع خرید ملک مناسب در بازار خود هستید.
بنگاه معاملات ملکی تجاری شما Ù…ÛŒ تواند به شما در یاÙتن املاک متناسب با معیارهای شما Ú©Ù…Ú© کند. به Ùاکتورهای مهمی مانند متراژ مربع Ùˆ Ù…ØÙ„ استÙاده توجه کنید. اگر معامله خوبی دلیل آن را برای سرمایه گذاری برآورده نکنید ØŒ Øواس شما را جمع نکنید. به عنوان مثال ØŒ مهم نیست Ú©Ù‡ یک ساختمان اداری بر روی کاغذ عالی جلوه Ù…ÛŒ کند ØŒ اگر تصمیم گرÙته اید Ú©Ù‡ Ù…ÛŒ خواهید یک مجموعه آپارتمان را به سبد سرمایه گذاری خود اضاÙÙ‡ کنید.
6. تکالی٠خود را انجام دهید.
وقتی سرانجام ملکی را پیدا کردید Ú©Ù‡ ممکن است بخواهید بخرید ØŒ وقت آن است Ú©Ù‡ یک تØقیق سنگین انجام دهید. باز هم ØŒ ممکن است مسکن تجاری شما بتواند در اینجا به شما Ú©Ù…Ú© کند ØŒ اما عاقلانه است Ú©Ù‡ مطمئن شوید شخصاً در مورد ملک نیز دقت لازم را انجام Ù…ÛŒ دهید.
به یاد داشته باشید ØŒ شما هرگز نمی توانید اطلاعات زیادی در مورد ملکی Ú©Ù‡ به Ùکر خرید آن هستید داشته باشید. برخی از س questionsالاتی Ú©Ù‡ ممکن است بخواهید بپرسید یا تØقیق کنید شامل موارد زیر است.
در گذشته از Ú†Ù‡ املاکی استÙاده شده است؟ (آیا قصد دارید به همین منظور از آن استÙاده کنید؟)
اگر Ù…ÛŒ خواهید از این ملک برای اهدا٠تجاری دیگری استÙاده کنید ØŒ آیا برای Øمایت از برنامه شما به طور مناسب منطقه بندی شده است؟
در صورت نیاز می توانید تقاضای تغییر منطقه بندی کنید؟
در Øال Øاضر این ملک به صورت سالانه Ú†Ù‡ میزان درآمد یا اجاره کسب Ù…ÛŒ کند؟
آیا مالک اجاره اجاره به شما را نشان Ù…ÛŒ دهد؟ آیا Ù…ÛŒ توانید تأیید کنید Ú©Ù‡ واØدهای درج شده در اجاره نامه موجود است در Øال Øاضر مستاجران گزارش داده اند؟
مالیات بر املاک چیست؟
آیا اکنون ساختمان اØتیاج به تعمیرات اساسی دارد یا به زودی به تعمیرات اØتیاج دارد؟
آیا ملک در منطقه مطلوبی واقع شده است؟ (در Øالت ایده آل ØŒ اگر Ù…ÛŒ خواهید اجاره های بالاتر را سÙارش دهید Ùˆ از نرخ بالقوه بالقوه بالاتری بهره مند شوید ØŒ باید به دنبال مکان هایی باشید Ú©Ù‡ کمتر از 5Ùª جای خالی داشته باشند).
آیا این معامله برای سبد سرمایه گذاری شما منطقی است؟
خرید ملک تجاری با خرید ملک مسکونی کاملاً متÙاوت است. سرمایه گذاری بد ممکن است بسیار پرهزینه باشد. اگر در دنیای سرمایه گذاری در املاک Ùˆ مستغلات تازه وارد هستید ØŒ یک مکان عاقلانه برای شروع مطالعه منابع Ùˆ کتاب های سرمایه گذاری املاک Ùˆ مستغلات از دیگر سرمایه گذاران موÙÙ‚ است.
7. پیشنهاد دهید و معامله را ببندید.
وقتی ملکی را Ù…ÛŒ خواهید خریداری کنید ØŒ وقت آن است Ú©Ù‡ پیشنهاد دهید. بنگاه معاملات ملکی تجاری شما به طور Ú©Ù„ÛŒ به شما Ú©Ù…Ú© Ù…ÛŒ کند تا پیشنهاد خرید خود را بنویسید ØŒ اما عاقلانه است Ú©Ù‡ وکیل خود را قبل از امضا Ùˆ ارسال آن بررسی کند. آماده باشید Ú©Ù‡ Ùروشنده وقتی قرارداد Ù…ÛŒ بندید ØŒ جدی بخواهد (بالقوه 1Ùª از قیمت خرید ØŒ هرچند گاهی بیشتر یا کمتر).
مهمتر از همه ØŒ اگر بعضی از مسائل اشتباه پیش Ù…ÛŒ رود (مانند مسائل مربوط به منطقه بندی یا عدم موÙقیت در بازرسی از املاک) ØŒ اطمینان Øاصل کنید Ú©Ù‡ پیشنهاد شما دارای یک دوره مراقبت لازم با دریچه Ùرار است. Ø§ØµØ·Ù„Ø§Ø ÙÙ†ÛŒ این دریچه Ùرار به عنوان شرط اØتیاط شناخته Ù…ÛŒ شود.
در طول دوره اØتیاط ØŒ ممکن است وام دهنده شما به عنوان شرط بسته شدن نیاز به یک نظرسنجی انجمن عنوان زمین آمریکا (معرو٠به ALTA) داشته باشد. یک بررسی ALTA Ù…ÛŒ تواند اطلاعات ارزشمندی در مورد این ملک به شما ارائه دهد ØŒ از جمله خطوط مرزی Ùˆ Ù…ØÙ„ بهسازی ها ØŒ خطوط تاسیسات Ùˆ خدمات شهری (در صورت وجود).
اگر همه چیز با نظر سنجی ALTA Ùˆ بقیه دقت لازم انجام شود ØŒ Ù…ÛŒ توانید به سمت جلو بسته شوید. معاملات ملکی Ùˆ وکالت شما باید بتواند شما را در بسیاری از مراØÙ„ پیچیده Ú©Ù‡ در این روند دخیل هستند راهنمایی کند. باز هم ØŒ ایجاد یک تیم معتبر از متخصصان Ú©Ù‡ Ù…ÛŒ توانید از قبل روی آنها Øساب کنید ØŒ بسیار مهم است ØŒ مدتها قبل از اینکه به میز خاتمه نزدیک شوید.
خرید املاک تجاری - س Moreالات بیشتری برای پرسیدن وجود دارد
قبل از خرید یک ملک تجاری ، مهم است که اطلاعات درست را جمع آوری کنید. برای رسیدن به این هد٠، شما باید سوالات مناسب برای پرسیدن را یاد بگیرید.
ما قبلاً چند س youال را Ú©Ù‡ باید در بالا بپرسید در "7 کلید خرید ملک تجاری املاک" Ø´Ø±Ø Ø¯Ø§Ø¯Ù‡ ایم. با این Øال ØŒ چند سوال مهم دیگر وجود دارد Ú©Ù‡ ما هنوز در مورد آنها بØØ« نکرده ایم.
انواع مختل٠املاک Ùˆ مستغلات تجاری کدامند (Ùˆ چرا تÙاوت تÙاوت دارد)ØŸ
املاک Ùˆ مستغلات تجاری به عنوان ملکی تعری٠می شود Ú©Ù‡ Ùقط برای اهدا٠تجاری استÙاده Ù…ÛŒ شود. علاوه بر انواع مختل٠املاک تجاری ذکر شده در بالا (به عنوان مثال ØŒ مجتمع های آپارتمانی ØŒ ساختمان های اداری ØŒ ساختمان های خرده Ùروشی Ùˆ غیره) ØŒ طبقه های مختلÙÛŒ از املاک تجاری نیز وجود دارد.
ساختمانهای اداری Ùˆ آپارتمانی اغلب به Ø´Ø±Ø Ø²ÛŒØ± طبقه بندی Ù…ÛŒ شوند:
خواص کلاس A Ú©ÛŒÙیت بالایی دارند Ùˆ به طور Ú©Ù„ÛŒ ریسک کمتری دارند. آنها اغلب جدیدتر هستند ØŒ اجاره بیشتری Ù…ÛŒ طلبند Ùˆ به تعمیرات یا بازسازی Ú©Ù…ÛŒ اØتیاج دارند (خارج از تعمیر Ùˆ نگهداری معمول). املاک کلاس A ممکن است توسط یک شرکت مدیریت املاک ØرÙÙ‡ ای مدیریت شود Ùˆ Ùروش آن آسان تر باشد.
خصوصیات کلاس B ممکن است قدیمی تر بوده Ùˆ در مقایسه با ساختمانهای کلاس A اجاره کمتری داشته باشند. ممکن است نگهداری به تعویق اÙتاده داشته باشند Ú©Ù‡ نیاز به توجه دارد. خواص کلاس B معمولاً ریسک بالاتری دارند Ùˆ بنابراین ممکن است با قیمت پایین تری در دسترس باشند.
املاک کلاس C بیشترین خطر را برای سرمایه گذاران املاک و مستغلات نشان می دهد. در نتیجه ، آنها معمولاً می توانند با سرمایه گذاری بسیار پایین خریداری شوند. آنها اغلب 20+ سال دارند و ممکن است نیاز به بازسازی سنگین داشته باشند. خواص کلاس C معمولاً اجاره به مراتب کمتری نسبت به خواص کلاس A و B دارند.
انواع دیگر املاک تجاری ØŒ مانند ساختمانهای صنعتی ØŒ هتل ها یا Ùروشگاه های خرده Ùروشی ØŒ دارای نام های مختلÙÛŒ هستند. بسته به نوع ملک تجاری Ú©Ù‡ قصد خرید آن را دارید ØŒ مهم است Ú©Ù‡ طبقه بندی های مختل٠ساختمان Ùˆ معنی آنها برای شما به عنوان یک سرمایه گذار را درک کنید. درک تÙاوت در طبقه بندی املاک Ùˆ مستغلات تجاری Ù…ÛŒ تواند به شما Ú©Ù…Ú© کند تا Ø³Ø·Ø Ø±ÛŒØ³Ú© مربوط به یک سرمایه گذاری بالقوه را بهتر درک کنید.
چرا مالک Ù…ÛŒ Ùروشد؟
هنگامی Ú©Ù‡ ملکی را Ú©Ù‡ دوست دارید پیدا کردید ØŒ مهم است Ú©Ù‡ بدانید چرا مالک در وهله اول Ù…ÛŒ خواهد آن را بÙروشد. در اینجا چند دلیل متداول برای Ùروش مالکان دارایی های سرمایه گذاری خود آورده شده است.
بازار قوی است Ùˆ مالک Ùکر Ù…ÛŒ کند Ù…ÛŒ تواند قیمت مناسبی را بدست آورد.
مالک می خواهد برای سرمایه گذاری دیگری وجوه را نقد کند.
Ùروش مزایای مالیاتی دارد.
درآمد اجاره ای متوق٠شده است یا همانطور که انتظار می رود عمل نمی کند.
مستاجرهای بلند مدت در Øال پایان دادن به اجاره نامه خود هستند.
مالک به زودی یک بالون پرداخت می کند.
دلیلی Ú©Ù‡ مالک Ù…ÛŒ خواهد لزوماً شوم نباشد. با این وجود ØŒ دانستن اینکه چرا مالک Ùعلی Ù…ÛŒ خواهد از رمپ خروجی استÙاده کند ØŒ Ù…ÛŒ تواند زمانی Ú©Ù‡ وقت مذاکره در مورد قیمت خرید است به شما Ú©Ù…Ú© Ù…ÛŒ کنیم.
آیا سرمایه گذاری در املاک تجاری بهتر از سرمایه گذاری در خانه های تک خانواده است؟
صاØبخانه شدن در خانه های تک خانواده راهی عالی برای خیس دادن پا در زمینه سرمایه گذاری در املاک Ùˆ مستغلات است. اما اگر Ù…ÛŒ خواهید سبد سرمایه گذاری خود را رشد دهید Ùˆ به طور بالقوه جریان نقدینگی خود را تقویت کنید ØŒ ممکن است یک ملک تجاری بزرگتر جذاب باشد.
طبق Ú¯Ùته مت لارسون ØŒ رئیس مشاوران Cricket Realty ØŒ املاک Ùˆ مستغلات تجاری با بازده متوسط سالانه 6Ùª - 12Ùª بالاتر از قیمت خرید هستند. لارسون ØŒ Ú©Ù‡ برای Nolo.com Ù…ÛŒ نویسد ØŒ Ù…ÛŒ گوید خانه های تک خانواده به طور متوسط در مقایسه با 1 – -4. البته ØŒ هیچ سرمایه گذاری در املاک Ùˆ مستغلات یک امر مطمئن نیست ØŒ Ú†Ù‡ یک ملک تجاری باشد یا غیر آن.
شرایط مهم برای یادگیری
دنیای املاک Ùˆ مستغلات پر از اصطلاØات Ùˆ کلمات اختصاری است Ú©Ù‡ اکثر مردم در زندگی روزمره با آنها روبرو نیستند. به عنوان یک سرمایه گذار بالقوه ØŒ درک یکسری از این click here اصطلاØات برای راهنمایی شما Ú©Ù…Ú© Ù…ÛŒ کند.
Ad Valorem: نوعی مالیات بر اساس ارزیابی رسمی یک قطعه از املاک است.
نرخ Øرو٠بزرگ (Cap Rate): میزان بازدهی Ú©Ù‡ ملک ایجاد Ù…ÛŒ کند تقسیم بر مقدار Ú©Ù„ آن. با استÙاده از Ùرمول زیر Ù…Øاسبه Ù…ÛŒ شود.
نرخ سق٠= درآمد عملیاتی خالص ÷ ارزش املاک ارزیابی شده
وجه نقد: وجه نقد اندازه گیری ای است Ú©Ù‡ برای سرمایه گذارانی Ú©Ù‡ با تأمین مالی املاک Ùˆ مستغلات خریداری Ù…ÛŒ کنند اعمال Ù…ÛŒ شود. این Ø§ØµØ·Ù„Ø§Ø Ø¯Ø±Ø¢Ù…Ø¯ سالانه یک ملک را از میزان وجه نقد شما در واقع سرمایه گذاری Ù…ÛŒ کند. به عنوان مثال ØŒ ممکن است مبلغ سرمایه گذاری شده برابر با مبلغ پیش پرداخت شما باشد.
نسبت پوشش خدمات بدهی (DSCR): سنجشی از درآمد خالص عملیاتی سالانه یک ملک در مقایسه با پرداخت بدهی های سالانه (با نام مستعار خدمات بدهی). با استÙاده از Ùرمول زیر Ù…Øاسبه Ù…ÛŒ شود.
DSCR = درآمد خالص عملیاتی سالانه ÷ کل خدمات بدهی
Loan-to-Value (LTV): اندازه گیری میزان پولی Ú©Ù‡ Ù…ÛŒ خواهید وام بگیرید در مقایسه با ارزش Ú©Ù„ ملکی Ú©Ù‡ Ù…ÛŒ خواهید خریداری کنید. Ùرمول Ù…Øاسبه نسبت LTV به Ø´Ø±Ø Ø²ÛŒØ± است.
LTV = مبلغ وام ÷ ارزش املاک ارزیابی شده
Ùوت مربع قابل اجاره: مساØت Ú©Ù„ یک مستاجر از دیوار به دیوار دیگر ØŒ به علاوه بخشی از مناطق مشترک (به عنوان مثال ØŒ راهروها ØŒ راه پله ها ØŒ Øمام ها Ùˆ غیره).
Ùوت مربع قابل استÙاده: Ú©Ù„ مساØت یک مستاجر ØŒ بدون اØتساب Ùضای مشترک.
Vacancy Rate: درصدی از واØدهای موجود در یک ملک اجاره ای Ú©Ù‡ خالی از سکنه است.
Øر٠آخر: خرید ملک تجاری
اکثر سرمایه گذاران املاک Ùˆ مستغلات کار خود را با کارهای Ú©ÙˆÚ†Ú© آغاز Ù…ÛŒ کنند Ùˆ به لیست های تجاری Ù…ÛŒ رسند. با این Øال ØŒ همیشه اینطور نیست. صرÙنظر از تجربه گذشته ØŒ اگر ابتدا وقت بگذارید Ùˆ طناب ها را یاد بگیرید ØŒ یک ملک تجاری ممکن است یک Ùرصت مناسب سرمایه گذاری باشد.
البته ØŒ هر سرمایه گذاری - شامل املاک Ùˆ مستغلات تجاری - با خطر همراه است. اگر بخواهید بدون خرید یک برنامه Ù…ØÚ©Ù… در خرید یک ملک تجاری اقدام کنید ØŒ این خطر بیشتر Ù…ÛŒ شود. به همین دلیل ØŒ مهم است Ú©Ù‡ با متخصصان مشورت کنید ØŒ یک تیم قابل اعتماد جمع کنید Ùˆ همه کارهایی Ú©Ù‡ Ù…ÛŒ توانید برای Ù…ØاÙظت از دارایی های خود در صورت بروز مشکل انجام دهید.